🛑 Tilaajan oikeus purkaa urakkasopimus – milloin ja miten?

YSE 1998 -ehtojen mukaan tilaajalla on tietyissä tilanteissa oikeus purkaa urakkasopimus. Purkaminen on sopimusoikeudellisesti vakava toimenpide, joka päättää sopimuksen välittömästi ja tuo mukanaan merkittäviä oikeusseuraamuksia molemmille osapuolille. Tässä artikkelissa käsittelemme yleisimmät tilanteet, joissa tilaajalla on oikeus purkaa sopimus, ja annamme käytännön neuvoja siihen, miten purkamistilanteisiin kannattaa varautua ja toimia.

⚠️ YSE 78 §: Urakoitsijan sopimusrikkomus

Tilaajalla on oikeus purkaa sopimus, jos urakoitsija:

• ei noudata sovittua työn alkamisajankohtaa, tai
  
• tekee työtä niin hitaasti, ettei urakan voida kohtuudella odottaa valmistuvan ajallaan – mikäli syy ei ole sellainen, joka oikeuttaisi urakka-ajan pidennykseen (YSE 20 §).
  

Purkuperuste on olemassa myös, jos:

• työn laatu tai rakennusmateriaalit ovat olennaisesti sopimuksen vastaisia, tai
  
• urakoitsija ei muutoin noudata sopimusasiakirjojen määräyksiä, tai
  
• urakoitsija ei anna sovittua vakuutta 21 vuorokauden kuluessa sopimuksen allekirjoituksesta, tai
  
• laiminlyö YSE 36 §:n mukaisen lisävakuuden antamisen tilaajan määräämässä ajassa.
  

Ennen purkua:

Tilaajan on annettava urakoitsijalle kirjallinen huomautus ja ilmoitettava purku-uhasta, mikäli virhettä ei korjata kohtuullisessa ajassa.

💸 YSE 79 §: Konkurssi tai maksukyvyttömyys

Tilaajalla on oikeus purkaa sopimus, mikäli:

• urakoitsija asetetaan konkurssiin, tai
  
• urakoitsijan todetaan olevan muuten maksukyvytön eikä esitä luotettavaa selvitystä velvoitteidensa täyttämisestä.
  

Tällaisessa tilanteessa ei vaadita huomautusta, vaan tilaajalla on oikeus suoraan purkamiseen.

🌪️ YSE 80 §: Ylivoimainen este

Sopimus voidaan purkaa, mikäli rakennustyö on pakko keskeyttää pitkäksi epämääräiseksi ajaksi esimerkiksi:

• puolustustilalain tai valmiuslain mukaisen poikkeustilanteen vuoksi, tai
  
• muun ylivoimaisen esteen takia.
  

⚰️ YSE 81 §: Urakoitsijan kuolema

Jos urakoitsijana toimii luonnollinen henkilö ja tämä kuolee, tilaajalla on oikeus purkaa sopimus. Ennen sitä tilaajan on kuitenkin tarjottava kuolinpesälle mahdollisuus jatkaa työtä. Kuolinpesän on ilmoitettava kahden viikon kuluessa:

• aikooko se jatkaa työtä, ja
  
• kuka toimii työn vastuullisena vetäjänä.
  

Tilaaja voi purkaa sopimuksen, mikäli kuolinpesä ei vastaa määräajassa tai jos se ei kykene jatkamaan työtä sopimuksen mukaisesti.

🧾 Purun jälkeen: mitä tapahtuu?

Vaikka purkuoikeus olisi olemassa, oikeudellinen arviointi keskittyy siihen, onko purun edellytykset tosiasiallisesti täyttyneet. Tilaajan on usein pystyttävä osoittamaan, että:

• laiminlyönti oli olennainen, ja
  
• purku-uhasta oli asianmukaisesti ilmoitettu (kun se on vaadittu).
  

Jos purku todetaan perusteettomaksi, tilaaja voi joutua vahingonkorvausvastuuseen urakoitsijalle.

📚 Oikeuskäytäntöä

KKO 75:1998 (rakennusurakan purkaminen hitaasti edenneen työn vuoksi) osoittaa, että sopimuksen purku ilman riittävää dokumentaatiota aikatauluviivästymistä ja huomautuksia voi johtaa tilaajan vahingonkorvausvastuuseen. Tämän tapauksen perusteella kirjallista huomautusta ei välttämättä aina edellytetty, vaan toistuvat suulliset huomautukset riittivät purkuoikeuteen.

Toisaalta oikeuskirjallisuudessa (esim. Hemmo: Sopimusoikeus II, 2014) korostetaan, että purkutilanteessa muotovaatimusten ja dokumentaation merkitys korostuu erityisesti YSE-sopimuksissa. Tätä pidetään myös pääsääntönä, eli huomautukset ja ilmoitukset tulee tehdä kirjallisesti ja suositeltavaa on, että ne annetaan urakoitsijalle tiedoksi myöhemmin todennettavissa olevalla tavalla.

✅ Vinkit tilaajalle

• Dokumentoi huomautukset kirjallisesti (esimerkiksi työmaapäiväkirjassa tai sähköpostilla).
  
• Käytä purku-uhassa selkeää muotoilua ja anna urakoitsijalle mahdollisuus korjata laiminlyönti.
  
• Konsultoi asiantuntijaa ennen purkua, jos tilanne ei ole täysin selvä.
  
• Jos urakoitsija asetetaan konkurssiin, toimi ripeästi selvittääksesi jatkomahdollisuudet.
  

🧭 Tarvitsetko apua purkutilanteessa?

Rakennusurakan purkaminen on aina riskialtis toimenpide. Lakiasiaintoimisto Suomen Laatujuristit auttaa sinua arvioimaan purkutilanteen edellytykset ja minimoimaan oikeudelliset riskit. Ota yhteyttä jo ennen kuin tilanne kriisiytyy – oikea-aikainen neuvonta säästää rahaa ja vaivaa.

www.laatujuristit.fi