Rakennusurakan viivästyminen on aina herkkä kysymys. Tilaajan silmissä viivästys on helposti sopimusrikkomus – mutta urakoitsijan näkökulmasta viivästys ei ole aina omaa syytä. Usein taustalla on olosuhteita tai muutoksia, joihin urakoitsija ei ole voinut vaikuttaa. Tällöin kyse on oikeutetusta urakka-ajan pidennyksestä, jonka edellytyksistä RYS-9 1998 -ehdot antavat selkeän mutta vaativan kehyksen.
Tässä artikkelissa pureudumme siihen, milloin urakoitsija voi vedota lisäaikaan ja miten asia kannattaa käytännössä hoitaa, jotta vältytään vahingonkorvauksilta ja sopimussakoilta.
🔍 RYS-9 ja urakka-ajan pidentäminen
Urakka-ajan pidentämistä koskevat määräykset löytyvät erityisesti seuraavista kohdista:
- 6.2 § – valmistumisajan vaikutus sopimukseen
- 10 § – rakentamisajan olosuhteet
- 12 § – urakka-ajan muutokset
Lähtökohta RYS-9 12 §:ssä on selvä:
”Urakka-aikaa muutetaan, jos työhön vaikuttavat muutokset johtuvat olosuhteista, joihin urakoitsija ei ole voinut varautua, tai tilaajasta johtuvista syistä.”
✅ Milloin urakoitsijalla on oikeus lisäaikaan?
RYS-9:n mukaan urakka-aikaa voidaan pidentää erityisesti seuraavissa tilanteissa:
1. Tilaajan toimet tai laiminlyönnit
Jos tilaaja myöhästyy esimerkiksi:
- työalueen luovuttamisessa
- suunnitelmien toimittamisessa
- lupaprosessien edistämisessä
urakoitsija on oikeutettu aikalisään. Tärkeää on ilmoittaa viipymättä viivästyksen vaikutuksista ja vaatia lisäaikaa kirjallisesti.
2. Lisä- ja muutostyöt
Jos urakkaan lisätään töitä, jotka vaikuttavat aikatauluun, urakoitsijalla on oikeus kohtuulliseen pidennykseen. Tämä perustuu RYS-9 9 §:ään ja 12 §:ään. Tärkeää on dokumentoida, millä tavalla työmäärä muuttuu ja miten se vaikuttaa kriittiseen polkuun.
3. Poikkeavat sääolosuhteet
RYS-9 10 §:ssä todetaan, että normaaleista sääolosuhteista poikkeavat olosuhteet voivat oikeuttaa urakka-ajan pidennykseen, jos ne:
- estävät rakentamisen jatkamisen kohtuullisesti
- ovat ennakoimattomia urakkasopimuksen tekohetkellä
Urakoitsijan on kyettävä näyttämään, että kyse ei ole tavanomaisista olosuhteista.
4. Muut ylivoimaiset tai poikkeavat esteet
Epidemiat, lakot, materiaalipuutteet tai viranomaistoimet voivat joissain tapauksissa oikeuttaa lisäaikaan, jos:
- niiden vaikutus urakkaan on todellinen
- niiden aiheuttajaa ei voi pitää urakoitsijan vaikutuspiirissä
⚠️ Milloin urakoitsija menettää oikeuden lisäaikaan?
Usein urakoitsija menettää oikeutensa urakka-ajan pidennykseen yksinkertaisesti siksi, ettei ilmoita viivästyksen syystä tai lisäaikavaatimuksesta ajoissa. RYS-9 ei anna automaattista oikeutta lisäaikaan – sitä on erikseen vaadittava ja perusteltava.
✅ Toimi näin:
- Tee lisäaikavaatimus kirjallisesti heti kun viivästystä ilmenee.
- Perustele vaade huolellisesti – dokumentit ovat kullanarvoisia.
- Pidä kirjaa työmaan etenemisestä, esteistä ja viivästyksen vaikutuksista.
🧱 Mitä urakoitsija voi oppia käytännön riidoista?
Moni riita päätyy oikeuteen vain siksi, että urakoitsija ei dokumentoinut viivästystä tai sen syytä tarpeeksi huolellisesti. Tilaaja vetoaa helposti siihen, ettei lisäaikavaatimusta tehty tai se oli epämääräinen. Oikeus arvioi urakoitsijan näyttöä ankarasti – siksi jokainen lisäaikavaatimus on syytä laatia kuin se olisi menossa suoraan käräjille.
📞 Me autamme, kun urakka-aika painaa päälle
Jos sinulla on ongelma tilaajan kanssa urakka-ajan pidentämisestä tai pelkäät myöhästymistä ja sopimussakkoa, ota meihin yhteyttä. Meillä on laaja osaaminen RYS-9 1998 -ehtojen tulkinnasta ja siitä, miten urakoitsijan oikeudet turvataan neuvotteluissa tai oikeudessa.
🔍 Maksuton alkukartoitus – ei sitoumuksia.
