Rakennusurakan viivästyminen on valitettava mutta toisinaan väistämätön osa urakointia. Sairastumiset, materiaalien toimitusongelmat tai tilaajan viivästyneet suunnitelmat voivat muuttaa aikataulun mahdottomaksi. Viivästys voi kuitenkin johtaa sopimussakkoon tai jopa vahingonkorvausvaatimuksiin. Tämän artikkelin tarkoituksena on auttaa urakoitsijaa ymmärtämään omat riskinsä ja oikeutensa viivästystilanteessa RYS-9 1998 -ehtojen mukaan.
📘 Mitä sopimusehdot sanovat urakoitsijan viivästyksestä?
RYS-9 1998 -ehdot, joita yleisesti sovelletaan rakennusurakoihin erityisesti silloin, kun tilaaja on kuluttaja, määrittelevät viivästyksen seuraamukset melko tiukasti:
- 13 §: Jos urakka ei valmistu sovitussa määräajassa eikä syy viivästymiseen ole hyväksyttävä, urakoitsija on viivästyksessä.
- 14 §: Tilaajalla on oikeus vaatia viivästyssakkoa. Sakon määrä määritellään sopimuksessa tai oletusarvoisesti se on 0,05 % urakkahinnasta per alkava viivästymispäivä.
- 15 §: Tietyissä tilanteissa tilaajalla voi olla oikeus myös vahingonkorvaukseen, jos viivästys on aiheuttanut ylimääräisiä kuluja eikä sopimussakko kata vahinkoa.
⚠️ Viivästyssakko vai vahingonkorvaus?
Viivästyssakko on yleensä kiinteä ja ennalta sovittu seuraamus viivästyksestä. Se tuo molemmille osapuolille ennakoitavuutta. Sen sijaan vahingonkorvaus voi yllättää urakoitsijan, jos sopimuksessa ei ole nimenomaisesti rajattu korvattavien vahinkojen määrää tai ehtoja.
Urakoitsijan kannattaa varmistaa, että:
- sopimuksessa on selkeä aikataulu, mutta myös mahdollisuus sen muuttamiseen perustelluista syistä (esim. säät, lisätyöt),
- viivästyssakon määrä on rajattu enimmäismäärään (esim. 5 % urakkahinnasta),
- vahingonkorvausvastuusta on erikseen sovittu – tai se on rajattu pois.
🛡️ Miten urakoitsija voi suojautua?
1. Dokumentoi kaikki muutokset ja esteet
- Ota kirjallinen selvitys kaikista tekijöistä, jotka estävät urakan etenemistä.
- 10 §: ilmoita viivytyksistä ja niiden syistä tilaajalle viivytyksettä.
2. Sovi lisäajasta kirjallisesti
- Mikäli tilaaja on hyväksynyt lisä- tai muutostyöt, pyydä päivitetty aikataulu.
- Ilman tätä tilaaja voi vedota alkuperäiseen valmistumispäivään.
3. Pidä huolta ennakoinnista
- Usein viivästykset eivät johdu yhdestä virheestä, vaan kasaantuvista pienistä ongelmista. Varaudu näihin resursoinnilla ja suunnittelulla.
📌 Esimerkki: Viivästyssakko vai kohtuuttomuus?
Jos urakoitsija viivästyy urakassa viisi päivää, ja viivästyssakko on 0,05 % per päivä, voi sakon määrä olla 0,25 % urakkahinnasta. Usein tämä on kestettävissä. Mutta jos sakkoa peritään useita viikkoja ja päälle vielä vaaditaan vahingonkorvauksia vuokratulojen menetyksistä, voi urakoitsijan kokonaisvastuu nousta kohtuuttomaksi, ellei sopimuksessa ole suojaavia ehtoja.
💬 Yhteenveto urakoitsijalle
🔹 Viivästyksiä sattuu – tärkeintä on kommunikoida tilaajan kanssa avoimesti ja ajoissa
🔹 RYS-9 1998 -ehdot velvoittavat urakoitsijan ilmoittamaan viivästyksistä – laiminlyönti voi lisätä vastuuriskiä
🔹 Viivästyssakko on todennäköinen seuraamus, mutta vahingonkorvausvastuuseen voi joutua, jos sakko ei kata kaikkia tilaajan väittämiä vahinkoja
🔹 Sopimusneuvotteluvaiheessa kannattaa rajata vastuut ja sakot selkeästi
📞 Harkitsetko urakkasopimusta tai painitko viivästystilanteen kanssa?
Me Suomen Laatujuristeilla autamme urakoitsijoita varautumaan riskeihin ja selviytymään sopimusongelmista. Tarjoamme:
- maksuttoman ja sitoumuksettoman alkukartoituksen,
- apua viivästystilanteiden hallintaan,
- puolustusta perusteettomia korvausvaatimuksia vastaan.
📍 Ota yhteyttä jo ennen kuin viivästys muuttuu riidaksi. Yli 1 000 riidan kokemuksella – sinunkin puolellasi.
