Ristiriidat urakkasopimuksen asiakirjojen välillä ovat yksi yleisimmistä riidanaiheista rakennusurakoissa. Urakoitsijan näkökulmasta nämä tilanteet voivat aiheuttaa merkittäviä taloudellisia riskejä, etenkin jos asiakirjat tulkitaan tilaajalle edullisella tavalla. RYS-9 1998 -ehdot määrittelevät asiakirjojen etusijajärjestyksen, mutta tulkintatilanteita jää silti.
Tässä artikkelissa käsittelemme, miten urakoitsijan kannattaa suojautua asiakirjaristiriitojen varalta – ja mitä sanoo RYS-9 1998.
⚖ Mitä RYS-9 1998 sanoo?
Etusijajärjestys on määritelty ehdossa 3.3 seuraavasti:
3.3 Sopimusasiakirjojen etusijajärjestys
Ellei sopimusasiakirjoissa ole toisin määrätty, asiakirjojen etusijajärjestys on:
- Urakkasopimus
- Urakkaohjelma
- Tarjouspyyntö
- Urakoitsijan tarjous
- RYS-9 1998 -ehdot
- Muut asiakirjat siinä järjestyksessä kuin urakkasopimuksessa on määrätty.
Jos asiakirjat ovat ristiriidassa eikä sisältöä voida muuten selvittää, sovelletaan tätä etusijajärjestystä.
Tämä tarkoittaa, että urakkasopimus on ensisijainen, mutta urakkaohjelma ja tarjouspyyntö voivat syrjäyttää urakoitsijan tarjouksen – mikä voi tulla yllätyksenä, jos urakoitsija ei ole käynyt asiakirjoja läpi tarkasti ennen sopimuksen allekirjoittamista.
💥 Missä urakoitsija usein törmää ongelmiin?
Yleisimpiä haasteita:
- Urakoitsijan tarjous on suppeampi kuin tarjouspyyntö
Jos urakoitsija rajaa tarjouksessaan pois tiettyjä töitä, mutta tarjouspyyntö sisältää ne – ja asiakirjojen etusijajärjestys ei ole muutettu – vastuu laajemmasta suorituksesta voi langeta urakoitsijalle.
- Urakkaohjelmassa ristiriita suunnitelmiin
Urakkaohjelmassa voi olla määräyksiä, jotka vaativat tiukempaa laatua tai laajempaa työsisältöä kuin suunnitelmat. Jos urakkaohjelma asetetaan etusijalle, urakoitsija voi joutua tekemään töitä, joita ei ole hinnoitellut.
- Tarjouspyyntö ja RYS-9-ehdot ristiriidassa
Jos esimerkiksi takuuaikaa on pidennetty tarjouspyynnössä, mutta urakoitsija on tarjonnut RYS:n mukaisen kahden vuoden takuun – tarjouspyyntö voittaa, jos etusijajärjestystä ei ole erikseen muutettu.
🧰 Miten urakoitsija voi suojautua?
🔍 1. Varmista asiakirjojen yhteensopivuus ennen tarjousta
Käy tarjouspyyntö, urakkaohjelma ja suunnitelmat läpi kriittisesti. Älä luota siihen, että oma tarjous määrittää työn laajuuden – ellet ole saanut tilaajalta siihen nimenomaista hyväksyntää.
📝 2. Esitä tarjous ehdollisena, jos huomaat ristiriitoja
Voit rajata tarjouksessasi vastuun esimerkiksi tiettyihin suunnitelmiin tai ilmoittaa, että tietyt asiakirjat eivät ole urakan perusteena. Tämä voi luoda tulkintaetua myöhemmässä riitatilanteessa.
📃 3. Neuvottele asiakirjojen etusijajärjestyksestä selkeästi
Jos haluat, että esimerkiksi oma tarjouksesi tai tietyt suunnitelmat menevät muun ohi, kirjaa se nimenomaisesti urakkasopimukseen. Muuten etusijajärjestys menee RYS:n mukaisesti.
📚 4. Dokumentoi neuvottelut ja kysymykset
Jos olet esittänyt kysymyksiä tulkinnallisista ristiriidoista eikä tilaaja ole antanut selkeää vastausta, pidä huolta siitä, että tämä dokumentoidaan – myöhemmin se voi olla tärkeä todiste.
🔎 Entä oikeuskäytäntö?
RYS-9 1998 -ehtojen osalta ei ole vielä vakiintunutta oikeuskäytäntöä samalla tavoin kuin YSE 1998 -ehdoista. Sopimusoikeudessa kuitenkin vallitsee yleinen periaate, että asiakirjojen etusijajärjestys sitoo, kunhan se on sovittu selkeästi. Tämä voi sekä auttaa että haitata urakoitsijaa, riippuen siitä, miten tarjous ja asiakirjat ovat suhteessa toisiinsa.
📞 Laatujuristit urakoitsijan tukena
Laatujuristit ovat erikoistuneet urakoitsijan oikeuksien turvaamiseen riitatilanteissa. Meiltä saat apua esimerkiksi:
- Sopimusasiakirjojen tulkintaan ennen allekirjoittamista
- Riitatilanteiden hallintaan ja sovintoneuvotteluihin
- Oikeudenkäynteihin, jos tilanne kärjistyy
🎯 Saat meiltä aina maksuttoman alkukartoituksen, jonka jälkeen päätät itse jatkosta.
🛡 Yrityksesi oikeusturvavakuutus kattaa usein jopa valtaosan kuluista – älä jää yksin riskien kanssa.
Ota yhteyttä jo ennen kuin ristiriita syntyy – tai viimeistään kun se näkyy horisontissa.
